El Letrado Sentado

Buenas tardes letrad@s sentad@s,

Para nuestra entrada semanal analizaremos el Auto núm. 26/2021 (Rec. 20/2021) de fecha 09 de febrero resuelto por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 7 de Palencia por el que se acuerda la suspensión provisional del pago del alquiler de un centro deportivo cerrado por la COVID-19. Además, cuando el negocio reabra sus puertas, el propietario del local donde se explota la actividad deberá rebajar un 40% la renta hasta que se resuelva el procedimiento.

Para situarnos en antecedentes la representación de la entidad BLACK BELTS F.M.M.A. PALENCIA, S.L.U. y del propietario del negocio, solicitaron mediante otrosí de la demanda la modificación temporal del contrato de arrendamiento de fecha 01 de abril de 2016 en aplicación de la famosa cláusula rebus sic stantibus, por la que se pedía adoptar medidas cautelares, prestando caución suficiente en la cuantía referida en el escrito presentado.

De forma previa, el juzgado analiza si se dan los requisitos suficientes para adoptar medidas cautelares, de conformidad a lo preceptuado por el art. 728 de la LEC, siendo sobradamente cumplidos los requisitos estipulados bajo la valoración del órgano juzgador.

Dicho lo anterior, en el Fundamento de Derecho Segundo el JPI núm. 7 de Palencia expresa lo siguiente:

“…procede acceder a la adopción de medidas cautelares consistentes en la suspensión de la obligación del pago de las rentas y parte proporcional del IBI que se devenguen desde el presente mes de febrero de 2021 y durante el tiempo en que no esté permitida por la Administración la apertura del negocio -gimnasio- que la parte demandante lleva a cabo en el local, y la reducción de la renta en un 40% desde que se permita la reapertura del local y el inicio de la actividad en el mismo y por el periodo que dure la tramitación de este procedimiento; así como la prohibición de inclusión de la entidad arrendataria o del avalista D. Ramiro en cualquier tipo de fichero de morosos; estimándose también las peticiones de suspensión de la ejecutividad de las cláusulas 6^a (responsabilidad solidaria de avalistas) y 8^a (impago) del contrato hasta que se permita la reapertura de la actividad; toda vez que existe motivo racional para entender que de no acordarse tales medidas, se podría producir una situación que impediría o dificultaría la efectividad de la tutela judicial que se pretende en la demanda y ello sin prejuzgar el fondo del asunto.”

A grandes rasgos, podemos ver como se apuesta por SUSPENDER la obligación del pago de las rentas y la parte proporcional del IBI desde febrero de 2021 hasta que no esté permitida la apertura del negocio por la Administración, así como la reducción de la renta en un 40% desde que se permita la reapertura del local y el inicio de la actividad de esta. De forma subsidiaria, también se prohíbe la inclusión en fichero de morosos, así como la suspensión de las cláusulas de responsabilidad solidaria de avalistas y sobre el impago.

Para proceder a dicha adopción el órgano juzgador argumenta lo siguiente:

“Es un hecho notorio la situación extraordinaria e imprevisible, que se está alargando en el tiempo, y que produce un desequilibrio en las prestaciones de las partes en beneficio de los arrendadores, pues se siguen devengando mensualmente las rentas, no pudiendo gozar la parte arrendataria de la plena disposición del uso del local, con la consiguiente disminución de ingresos, en relación con los obtenidos en el ejercicio inmediatamente anterior, lo que se ha justificado de forma suficiente con la documental aportada, dificultándose de este modo que pueda atender todos sus compromisos de pago.”

Y, en aras de proteger a la figura del arrendatario añade:

“Aun cuando resulta dudoso, a la vista de la documental aportada por la defensa de los arrendadores en el acto de la vista, que los demandados puedan ser considerados «grandes tenedores», entiende este juzgador que la regulación establecida en el Real Decreto Ley 35/2020 no es obstáculo para adoptar medidas cautelares que garanticen la posible efectividad de la sentencia estimatoria de las pretensiones ejercitadas por la parte arrendataria para la aplicación al caso de la cláusula «rebus». Y ello pese al intento de acuerdo al que trataron de llegar las partes, que no llegó a fructificar debido a las condiciones planteadas por la parte arrendadora, que resultaron inasumibles para la arrendataria.”

A grandes rasgos, y a modo introductorio, dado que será tratado en futuros posts, la cláusula rebus sic stantibus tiene por objetivo restablecer el equilibrios de las pretensiones contractuales, es decir, que una parte, como en este caso el arrendador y propietario del local, no se vea más beneficiada que la otra, en este caso la arrendataria y explotadora del gimnasio, por el hecho de mantener las condiciones de un contrato que se pactó antes del hecho imprevisible e inevitable, como los es la pandemia provocada por la COVID-19.

Finalmente, el juzgador también se pronuncia sobre otros dos extremos más, como son las medidas relativas a la suspensión de las facultades de los propietarios de ejercer las acciones de desahucio y reclamación judicial de las rentas u otras obligaciones debidas, procede su desestimación por entender que carece ya de objeto, al haberse ejercitado las acciones pertinentes.

Mientras que, las acciones relativas a la suspensión de los procedimientos de desahucio y reclamación de cantidad, iniciado por los arrendadores, también debe ser desestimada, dado que no procede adoptar este tipo de medida en el cauce de este procedimiento, debiéndose plantear como cuestión prejudicial ante el órgano que conozca el juicio de desahucio.

En conclusión, podemos apreciar como el órgano juzgador de primera instancia de Palencia apuesta por ponerse de lado del propietario del gimnasio y arrendatario de la relación contractual, donde de forma provisional, accede a la suspensión de las rentas y la reducción de esta una vez se reabra, como ya se ha reiterado, y todo ello en aplicación a la cláusula rebus sic stantibus, la cual, durante la época de pandemia se ha elevado como clara protagonista, junto al principio de pacta sunt servanda, los cuales analizaremos en próximas entradas, y a las que aún les queda largo camino por recorrer.