STS, Sala de lo Civil, núm. 411/2022, de fecha 23 de mayo. Las plazas de aparcamiento y la piscina comunitaria.

Buenas tardes letrad@s sentad@s,

En el post de este domingo hablaremos sobre una resolución judicial reciente la cual trata sobre un tema que recae en la Ley de Propiedad Horizontal. En este sentido, abordaremos la STS, Sala de lo Civil, núm. 411/2022, de fecha 23 de mayo donde se aborda la impugnación de un acuerdo adoptado por una Comunidad de Propietarios (CCPP), mediante mayoría simple, que prohíbe el uso de la piscina a los propietarios de plazas de garaje que no sean propietarios de una vivienda en el edificio.

¡¡ASÍ QUE, VAMOS ALLÁ!!

Como siempre hacemos con el análisis de las resoluciones de los Tribunales empezaremos fijando los antecedentes que han precedido a la actual Sentencia objeto de este artículo. Así pues, el recurso de casación se interpone contra una sentencia recaída en juicio ordinario por el que la parte demandante interpuso demanda contra la CCPP, ejercitando la acción de impugnación del acuerdo adoptado en fecha 20/06/2017 por la propia comunidad demandada, por el que se prohíbe el uso de la piscina a los propietarios de plazas de garaje que no sean propietarios de una vivienda en el edificio.

El demandante alega que es propietario de distintas plazas de garaje de la CCPP demandada y que ha venido contribuyendo a los gastos derivados de la piscina de cuyo uso ahora está privado.

Subsidiariamente solicita que se le devuelvan las cantidades satisfechas desde el momento de la interposición de la demanda relativas a los elementos comunes que no afectan ni benefician a su derecho de propietario respecto de las plazas de garaje.

La CCPP demandada se opuso a la demanda alegando la validez del acuerdo adoptado. A tal fin indica que el acceso de los propietarios de las cocheras se limita a la parcela del complejo en las que éstas se encuentran, por lo que en nada afecta el ingreso a la piscina para el uso y disfrute de los garajes. Para no alargar el presente artículo podéis profundizar sobre el contenido de las alegaciones por parte de la comunidad en la Sentencia que os adjunto.

Así pues, la Sentencia de primera instancia estimó la demanda declarando la nulidad del acuerdo adoptado por la junta de propietarios de la comunidad demandada de fecha 20 de junio de 2017, apartado ocho, relativo a la prohibición de usar la piscina de la comunidad a los propietarios de plazas de garaje que, a su vez, no sean propietarios de alguna vivienda del complejo.

Contra dicha resolución se interpone recurso de apelación por la comunidad de propietarios demandada. Este recurso es resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares la cual es objeto de casación y la cual desestima el recurso interpuesto, confirmando la sentencia de primera instancia.

Al no prosperar la defensa de la CCPP esta interpone el recurso de casación sobre la base de 2 motivos.

En el motivo primero, tras citar como preceptos legales infringidos los artículos 1.282 y 394 del Código Civil, se alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

A tal fin se cita la STS, Sala de lo Civil, núm. 232/2006, de fecha 02 de febrero, la cual establece que el propietario de una plaza de garaje en una comunidad no tiene derecho a uso de la piscina comunitaria.

En el motivo segundo, tras citar como preceptos legales infringidos los artículos 6, 17.7 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la comunidad se remite a las sentencias citadas en el motivo primero.

Asimismo, se señala que al no hallarse reconocido expresamente el uso de la piscina en el título constitutivo o estatutos, supone que dicha privación en el uso de la piscina y zonas recreativas respecto de los propietarios de garaje constituiría un acto de administración, para la adecuada utilización de los elementos comunes, susceptible de ser adoptada por la mayoría de sus propietarios, no siendo precisa la unanimidad que señala la sentencia recurrida.

A colación de todo lo anterior y trasladándonos al Fundamento de Derecho Cuarto vemos que de entrada la Sala estima ambos motivos. En este orden de cosas argumenta lo siguiente:

“Esta sala debe declarar que de acuerdo con el art. 394 del C. Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al art. 396 del C. Civil, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

En función de ello debe declararse que una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia.

Los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento.

La piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.

El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.”

Por lo que el TS acaba concluyendo lo siguiente:

“En función de lo expuesto procede estimar los motivos denegando la nulidad del acuerdo pues conforme con el art. 6 de la LPH la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios, por lo que adoptado el acuerdo por mayoría conforme al art. 17.7 de la LPH debe desestimarse su impugnación, en cuanto el acuerdo priva legítimamente a los titulares de los garajes del uso de la piscina.”

A su vez, cabe destacar que en el FD Quinto el TS también se pronuncia sobre la petición subsidiaria interpuesta por la parte actora en la que solicitaba el reintegro:

“…desde la fecha de adquisición de dichas partes determinadas, todos los gastos de comunidad que se le han pasado al cobro por razón de sostenimiento de aquellos elementos comunes por destino, instalaciones, servicios, cargas y responsabilidades derivados de aquellos que no afectan ni benefician al aprovechamiento y disfrute de dichas determinadas, cuyos conceptos y partidas resulten del período probatorio y/o en ejecución de sentencia.”

A mi parecer, de manera acertada, el TS argumenta que:

“En conclusión, procede declarar que los titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen.

Dado que el objeto de la demanda fue el acuerdo comunitario de 20 de junio de2017 en el que tan solo se refería a la piscina y barbacoa, no procede entrar en el análisis de otras infraestructuras comunes referidas en el suplico de la acción subsidiaria.”

En conclusión, hemos podido observar un pronunciamiento de contenido relevante sobre la materia de Propiedad Horizontal y que esclarece altamente esta controversia dudosa sobre si los propietarios de las plazas de aparcamiento tienen derecho o no al uso de la piscina comunitaria. Para la resolución de este supuesto ha acogido una gran relevancia los conceptos de destino y la naturaleza que se desprenden de los arts. 394 y 396 del CC. Por lo que parece lógico rechazar como algo natural adquirir una plaza de aparcamiento para poder disfrutar de las particularidades recreativas pertenecientes al edificio comunitario, dado que la plaza se usa para estacionar el vehículo y no para las intenciones expuestas por la parte demandante en este supuesto.


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